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　　1ღღ✿★★、出让标的ღღ✿★★：依据《城市房地产管理法》的规定ღღ✿★★，拟出让地块的性质应为“国有土地”ღღ✿★★，出让的标的为“国有土地使用权”ღღ✿★★。

　　2ღღ✿★★、出让国有土地使用权的批准权限为ღღ✿★★：耕地出让国有土地使用权的批准权限为ღღ✿★★：耕地1000亩以上ღღ✿★★、其他土地200亩以上的ღღ✿★★，由国务院批准ღღ✿★★；耕地3亩以下ღღ✿★★、其他土地10亩以下的ღღ✿★★，由县级人民政府批准ღღ✿★★；省辖市ღღ✿★★、自治州人民政府的批准权限ღღ✿★★，由省ღღ✿★★、自治区人民代表大会常务委员会决定ღღ✿★★。

　　3ღღ✿★★、商品住宅项目对宗地出让面积的限制ღღ✿★★：小城市（镇）不得超过7公顷ღღ✿★★，中等城市不得超过14公顷ღღ✿★★，大城市不得超过20公顷ღღ✿★★。

　　Aღღ✿★★、国有土地使用权出让前ღღ✿★★，出让地块必须具备由城市规划行政主管部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的规划设计条件和附图ღღ✿★★。规划设计条计必须明确出让地块的面积ღღ✿★★，土地使用性质ღღ✿★★、容积率ღღ✿★★、建筑密度ღღ✿★★、建筑高度ღღ✿★★、停车泊位ღღ✿★★、ღღ✿★★，主要出人口王者荣耀伽罗吞下白色液体ღღ✿★★、绿地比例ღღ✿★★、必须配置的公共设施和市政基础设施ღღ✿★★、建筑界线ღღ✿★★，开发期限等要求ღღ✿★★。

　　Bღღ✿★★、国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时ღღ✿★★，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分ღღ✿★★。

　　Cღღ✿★★、土地使用者在签订出让合同后ღღ✿★★，向市ღღ✿★★、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》ღღ✿★★。城乡规划行政主管部门对出让合同中规定的规划设计条件核验无误后ღღ✿★★，同时发给《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》ღღ✿★★。

　　Dღღ✿★★、经核验ღღ✿★★，出让合同中规定的规划设计条件与出具的出让地块规划设计条件不一致的ღღ✿★★，不予核发《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》ღღ✿★★，并告知土地管理部门于以纠正ღღ✿★★。

　　A-1禁止转让ღღ✿★★：以出让方式取得建设用地使用权的ღღ✿★★，不符合《城市房地产管理法》第39条规定条件的ღღ✿★★；司法机关和行政机关依法裁定ღღ✿★★、决定查封或者以其他形式限制地产权利的ღღ✿★★；依法收回建设用地使用权的ღღ✿★★；共有房地产ღღ✿★★，未经其他共有人书面同意的ღღ✿★★；权属有争议的ღღ✿★★；未依法登记领取权属证书的ღღ✿★★；法律ღღ✿★★、行政法规规定禁止转让的其他情形ღღ✿★★。

　　A-2转让的条件ღღ✿★★：按照出让合同约定已经支付全部建设用地使用权出让金ღღ✿★★，并取得建设用地使用权证书ღღ✿★★；按照出让合同约定进行投资开发ღღ✿★★，属于房屋建设工程的ღღ✿★★，完成开发投资总额的25%以上凯发K8旗舰厅AG客服ღღ✿★★，属于成片开发土地的ღღ✿★★，形成工业用地或者其他建设用地条件（开发投资总额”一般为项目立项文件中确定项目总投资额凯发K8旗舰厅AG客服ღღ✿★★，“已完成投资额”指房屋开发建设过程中除土地使用权出让金及土地征收及房屋拆迁补偿费以外所发生的各项费用ღღ✿★★，包括前期工程ღღ✿★★、基础设施ღღ✿★★、配套设施建筑安装工程费等）ღღ✿★★；转让房地产时房屋已经建成的ღღ✿★★，还应当持有房屋所有权证书ღღ✿★★。

　　B-1应当注意的问题ღღ✿★★：与工程建设有关的建筑材料ღღ✿★★、设备ღღ✿★★、构配件的归属问题ღღ✿★★；双方应明确约定确定在建工程现场现状的时点ღღ✿★★，并通过现场拍文字描述ღღ✿★★、列举清单等方式予以固定ღღ✿★★；与在建工程有关的合同的处理问题ღღ✿★★，包括抵押借款合同ღღ✿★★、工程设计ღღ✿★★、监理ღღ✿★★、施工合同ღღ✿★★、材料采购合同ღღ✿★★、商品房预售合同等ღღ✿★★。

　　Dღღ✿★★、价款构成（股权转让前项目公司依法设立ღღ✿★★、存续所发生的费用ღღ✿★★；转让方对项目公司的债权ღღ✿★★；转让方为开发项目的国有土地使用权的取得ღღ✿★★、立项ღღ✿★★、规划ღღ✿★★、方案设计ღღ✿★★、场地拆迁ღღ✿★★、七通一平ღღ✿★★、勘察ღღ✿★★、设计ღღ✿★★、施工ღღ✿★★、监理等与开发项目工作相关的所有支出ღღ✿★★；土地出让金及相关税费ღღ✿★★；土地补偿费用ღღ✿★★；拆迁补偿款ღღ✿★★；转让方的预期收益ღღ✿★★；在移交给受让方前项目公司已支付及应支付的其他款项ღღ✿★★。）

　　3ღღ✿★★、转让交接应当注意的问题ღღ✿★★：公司工商登记的相应变更ღღ✿★★；公司档案材料的整理ღღ✿★★、移交ღღ✿★★；签订的合同ღღ✿★★、协议的处置ღღ✿★★；公司资产清理及归属ღღ✿★★；公司印章的交接ღღ✿★★；公司证照ღღ✿★★、文件的移交和重新整理ღღ✿★★；工作人员的交接ღღ✿★★。

　　（2）签订合作开发合同应注意的事项ღღ✿★★：合作合同应当明确划分合作双方责任和义务ღღ✿★★；合作合同应尽可能详尽明确的约定利润分配方案ღღ✿★★；合作合同应当明确约定相关变更登记ღღ✿★★、审批ღღ✿★★、备案责任ღღ✿★★。

　　（3）合同签署前的调查ღღ✿★★：国有建设用地使用权证是否属实ღღ✿★★，该土地使用存在权属争议ღღ✿★★；拟出资的国有建设用地使用权的取得方式（出让方式取得的是否缴纳土地出让金）ღღ✿★★；该土地是否设定抵押或被查封ღღ✿★★；合作方主体资格及合作方资信情况ღღ✿★★；合作项目是否符合土地规划用途等ღღ✿★★。

　　2王者荣耀伽罗吞下白色液体ღღ✿★★、招标方式ღღ✿★★：公开招标ღღ✿★★；邀请招标（《招标投标法》规定ღღ✿★★：“招标人采用邀请招标方式的ღღ✿★★，应当向三个以上具备承担招标项目的能力ღღ✿★★、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书ღღ✿★★。”《工程建设项目施工招标投标办法》规定应当进行公开招标的项目ღღ✿★★，有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标ღღ✿★★：“(一)项目技术复杂或有特殊要求ღღ✿★★，只有少量几家潜在投标人可供选择的ღღ✿★★；(二)受自然地域环境限制的ღღ✿★★；(三)涉及国家安全王者荣耀伽罗吞下白色液体ღღ✿★★，国家秘密或者抢险救灾ღღ✿★★，适宜招标但不宜公开招标的ღღ✿★★；(四)拟公开据标的费用与项目的价值相比ღღ✿★★，不值得的ღღ✿★★；(五)法律ღღ✿★★、法规规定不宜公开招标的ღღ✿★★。）

　　3凯发K8旗舰厅AG客服ღღ✿★★、施工企业资质审查（《建筑法》ღღ✿★★、《建设工程质量管理条例》ღღ✿★★、《建筑业企业资质管理办法》等）ღღ✿★★。

　　1ღღ✿★★、工程担保（承包商履约担保ღღ✿★★、承包商付款担保ღღ✿★★；同一银行分支或专业担保公司不得为同一工程建设合同提供业主工程款担保和承包商履约担保）ღღ✿★★。

　　2ღღ✿★★、工程签证管理ღღ✿★★：设置合理的签证程序ღღ✿★★；施工合同对签证程序ღღ✿★★、期限等进行约定ღღ✿★★；签证对认可的内容要进行明确ღღ✿★★。

　　Aღღ✿★★、工程结算ღღ✿★★：《建设工程价款结算暂行办法》第16条规定工程验收合格后ღღ✿★★，由承包方向发包方提交完整的工程竣工结算文件ღღ✿★★，若承包方未在规定时间内提交完整的工程竣工结算资料的ღღ✿★★，经发包人催促后14天仍未提供或没有明确答复ღღ✿★★，发包方有权依据已有材料进行审核ღღ✿★★，责任由承包人自负ღღ✿★★；发包人收到峻工结算报告及完整的结算资料后ღღ✿★★，应在《暂行办法》规定或合同约定的期限内作出答复ღღ✿★★，过期未答复的视为认可ღღ✿★★，若合同中未作出相应的约定ღღ✿★★，则按照《建设工程价款结算暂行办法》规定处理ღღ✿★★；发包方对竣工结算文件有异议的ღღ✿★★，应当在答复期内向承包方提出ღღ✿★★，并可以在提出之日起的约定期限内与承包方协商ღღ✿★★，协商不成的ღღ✿★★，按合同约定的争议解决方式执行ღღ✿★★；根据确认的竣工结算报告ღღ✿★★，承包人向发包人中请支付工程竣工结算款王者荣耀伽罗吞下白色液体ღღ✿★★。发包人应在收到申请后15天内支付结算款ღღ✿★★，到期没有支付的应承担违约责任ღღ✿★★。

　　Bღღ✿★★、工程款逾期支付利息ღღ✿★★：当事人对欠付工程款利息标准有约定的ღღ✿★★，按照约定处理ღღ✿★★；没有约定的凯发K8旗舰厅AG客服ღღ✿★★，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算ღღ✿★★。

　　6ღღ✿★★、承包人的优先受偿权ღღ✿★★：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 明确人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中ღღ✿★★，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定ღღ✿★★，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权ღღ✿★★；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后ღღ✿★★，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人ღღ✿★★；建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬ღღ✿★★、材料款等实际支出的费用ღღ✿★★，不包括承包人因发包人违约所造成的损失ღღ✿★★。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月凯发K8旗舰厅AG客服ღღ✿★★，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算王者荣耀伽罗吞下白色液体ღღ✿★★。

　　7ღღ✿★★、实际施工人的诉权ღღ✿★★：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定实际施工人以转包人凯发K8旗舰厅AG客服ღღ✿★★、违法分包人为被告起诉的ღღ✿★★，人民法院应当依法受理凯发K8旗舰厅AG客服ღღ✿★★。实际施工人以发包人为被告主张权利的ღღ✿★★，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人ღღ✿★★。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任ღღ✿★★。

　　违法分包是指以下行为ღღ✿★★：总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的ღღ✿★★；建设工程总承包合同中未有约定ღღ✿★★，又未经建设单位认可ღღ✿★★，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的ღღ✿★★：施工总承包单位将建设工程主体结构交由其他单位完成的ღღ✿★★；分包单位将其承包的工程再分包的ღღ✿★★。

　　1ღღ✿★★、商品房预售条件ღღ✿★★：已交付全部土地使用权出让金ღღ✿★★，取得土地使用权证书ღღ✿★★；持有建设工程规划许可证和施工许可证ღღ✿★★；按提供预售的商品房计算ღღ✿★★，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上ღღ✿★★，并已经确定施工进度和竣工交付日期ღღ✿★★；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记ღღ✿★★，取得商品房预售许可证明ღღ✿★★。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定ღღ✿★★，出卖人未取得商品房预售许可证明ღღ✿★★，与买受人订立的商品房预售合同ღღ✿★★，应当认定无效ღღ✿★★，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的ღღ✿★★，可以认定有效ღღ✿★★。该《解释》还规定ღღ✿★★，出卖人订立商品房买卖合同时ღღ✿★★，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明ღღ✿★★，导致合同无效或者被撤销ღღ✿★★、解除的ღღ✿★★，买受人可以请求返还已付购房款及利息ღღ✿★★、赔偿损失ღღ✿★★，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任ღღ✿★★。

　　1ღღ✿★★、由于宣传不实ღღ✿★★，或存在误导消费者等情形可能面临合同被解除及赔偿损失的民事责任ღღ✿★★，也可能会带来承担行政责任的法律风险ღღ✿★★。

　　3ღღ✿★★、商品房买卖合同主要涉及如下风险ღღ✿★★：计价方式与付款方式的约定ღღ✿★★；合同面积与实际面积之间的差距ღღ✿★★；交付时间与产权证办理时间的确定ღღ✿★★；违约责任的约定ღღ✿★★；合同解除条款的约定ღღ✿★★；房屋在建工程抵押情况ღღ✿★★；是否存在一房二卖等ღღ✿★★。

　　2ღღ✿★★、交付的房屋面积与合同约定面积不符时ღღ✿★★，可能存在（正负3%面积差）购房人解除购房合同的风险ღღ✿★★。

　　1ღღ✿★★、开发企业保留商品房外墙和屋面的使用权的ღღ✿★★，应当在《商品房买卖合同》中与全部购房人进行约定ღღ✿★★。

　　3ღღ✿★★、开发企业变更规划必须经规划部门批准ღღ✿★★，同时由于规划变更导致房屋结构形式ღღ✿★★、户型ღღ✿★★、空间尺寸ღღ✿★★、朝向等发生变化并影响商品房质量或使用功能的ღღ✿★★，还必须经购房人同意ღღ✿★★。

　　4ღღ✿★★、开发企业对地下人防工程及地下空间中未分摊ღღ✿★★，且开发企业没有缴纳相应土地出让金的地下空间没有所有权但拥有使用权ღღ✿★★。

　　房地产业是我国国民经济的重要产业王者荣耀伽罗吞下白色液体ღღ✿★★，住房改革以来房地产开发投资对我国经济增长贡献率超10%ღღ✿★★，在我国经济发展中具有举足轻重的作用ღღ✿★★。作为房地产企业了解和熟练运用相关房地产法律ღღ✿★★、法规ღღ✿★★，并借鉴房地产市场已经积攒下的风险防范经验ღღ✿★★，以法律手段做好企业运营风险防控措施ღღ✿★★，为企业的健康发展保驾护航ღღ✿★★，而这也正是我们作为法律服务工作者服务社会ღღ✿★★、服务经济之应有本义ღღ✿★★。